30
01/17
Inwestycja w lokal komercyjny

Polacy coraz częściej zaczynają interesować się kupnem nieruchomości pod wynajem. Jest to jeden ze sposobów lokowania kapitału, który dodatkowo może przynieść spory zysk. Niektórzy inwestorzy kupują mieszkania pod wynajem, a inni stawiają na lokale usługowe. Z obserwacji wynika, że inwestycja w lokal użytkowy może wygenerować większy zysk w porównaniu z mieszkaniem, czy nawet długoterminową lokatą bankową, dlatego warto jest zainteresować się taką opcją.

Lokal użytkowy (nieruchomość komercyjna)
Jest przystosowany i służy do prowadzenia w nim działalności gospodarczej (usługi, handel). Najczęściej znajduje się w nim: biuro, placówka banku, sklep, magazyn. Decyzja na jaką działalność zostanie wykorzystana dana nieruchomość zależy głównie od: lokalizacji i wielkości pomieszczenia. Właściciel może w takim lokalu prowadzić własną działalność, bądź może go wynająć lub wydzierżawić.

Zakup lokalu użytkowego pod wynajem – na co zwrócić uwagę?
Kupując nieruchomość komercyjną w celu jej późniejszego wynajęcia należy zwrócić uwagę na kilka istotnych szczegółów, które mogą mieć wpływ na przyszłe zyski z inwestycji.

Po pierwsze: ważna jest lokalizacja nieruchomości. To głównie od niej zależy czy lokalem będzie zainteresowanych wielu przyszłych najemców. Warto zwrócić uwagę na:
ilość okolicznych mieszkańców,
ilość poruszających się pieszych,
znajomość położenia lokalu przez mieszkańców,
odległość do centrum,
dobra komunikacja.
Po drugie: stan techniczny lokalu lub całej nieruchomości, w której zasobach znajduje się lokal. Należy zainteresować się przede wszystkim: stanem instalacji, oraz ogólnym wyglądem lokalu i przeanalizować czy czasami nie będzie potrzebny duży remont, do którego wykonania zwykle zobowiązany jest wynajmujący (na przykład: zacieki na ścianach, czy cieknący dach).

Kiedy inwestycja w lokal będzie opłacalna?
Aby inwestycja okazała się zyskowna muszą zostać spełnione pewne warunki, a przede wszystkim:
dobra lokalizacja (lokal powinien znajdować się w miejscu łatwo dostępnym dla potencjalnych Klientów. Najlepiej, aby był umiejscowiony na dość ruchliwej ulicy),
wybór branży pod jaką najlepiej będzie wynająć lokal w danej lokalizacji (decyzja poprzedzona rozeznaniem w terenie),
konkurencja (czy na danym terenie działa dużo firm z podobnej branży).

Rentowność lokalu
Jest to wyrażenie, które pokazuje nam zależność pomiędzy ceną zakupu nieruchomości, a dochodem jaki możemy uzyskać z najmu.
Należy ją liczyć od dochodu, a nie od przychodu wg następującego wzoru:

Rentowność z najmu = dochód netto z nieruchomości / wartość nieruchomości

Średnio jej wysokość waha się w granicach od 7% do 10% w skali roku i zależy od wartości nieruchomości, oraz rocznego dochodu netto. Zwrot poniesionych kosztów związanych z zakupem nieruchomości i ewentualnego remontu, przystosowania lokalu pod prowadzoną działalność może nastąpić średnio po 10 latach.

Wynajem lokalu użytkowego, a mieszkania
lokal komercyjny
wysoka rentowność najmu (od 7% do 10%),
bez konieczności wykończenia lokalu,
bez konieczności wyposażania lokalu,
bez konieczności remontu, odświeżania, itp.

mieszkanie
niska rentowność od 3% do 5%,
konieczność wykończenia lub przeprowadzenia remontu,
konieczność odświeżania, zwłaszcza po zmianie najemcy,
czasami konieczność umeblowania,
naprawa usterek,
wymiana zużytego lub zepsutego sprzętu (krany, sprzęt AGD).

Czy inwestycja w lokal użytkowy to dobra inwestycja?
Lokowanie kapitału w lokal komercyjny może przynieść spore zyski, ale jednocześnie jest to bardziej ryzykowna inwestycja i wymaga dużo większego zaangażowania niż ma to miejsce w przypadku najmu mieszkania. Obecnie na rynku jest sporo nieruchomości z przeznaczeniem na wynajem lokalu użytkowego. Liczba ta przewyższa ilość zainteresowanych przedsiębiorców. Oznacza to, że wydłużył się średni czas poszukiwania najemcy. Każdy miesiąc bez wynajmu to strata dla właściciela, dlatego musi on zadbać o to, aby jak najszybciej znaleźć chętnego. Atrakcyjna, niewygórowana, często konkurencyjna cena najmu dostosowana do realiów rynku może być ważnym czynnikiem, który przyciągnie Klientów.

W przypadku wynajmu lokalu użytkowego, właściciela nie interesuje ani adaptacja, ani wyposażenie nieruchomości pod kątem prowadzonej działalności. Leży to w gestii najemcy lub dzierżawcy, którego zadaniem jest dostosowanie pomieszczenia do własnych potrzeb ( nie tak jak w przypadku mieszkania). Także koszty związane z jego utrzymaniem pokrywa w całości najemca. I jest to wielki plus w przypadku wybrania tej opcji.