30
01/17
Najem okazjonalny

Wynajmowanie mieszkania to w pewnym sensie ryzykowna inwestycja, zwłaszcza jeżeli najemca okaże się być nieuczciwy. Dobrym rozwiązaniem zabezpieczającym interesy wynajmującego jest najem okazjonalny. Skorzystać z niego mogą jedynie osoby fizyczne nie prowadzące działalności gospodarczej w zakresie najmu lokali mieszkalnych.

Rodzaje umów najmu w przypadku lokalu mieszkalnego
Wynajmujący ma do wyboru trzy rodzaje umów najmu. Wyróżniamy:
umowę najmu zwykłego na czas oznaczony,
umowę najmu zwykłego na czas nieoznaczony,
umowę najmu okazjonalnego.

Czym i dla kogo jest najem okazjonalny?
Jest to jedna z form stosowana przy wynajmie lokalu mieszkalnego. Ma za zadanie skuteczniej niż zwykła umowa, chronić właściciela przed działaniami nieuczciwego najemcy. Niestety jest jeszcze mało popularna. Wynika to często z niewiedzy samych wynajmujących. Poza tym niektórych przerażają formalności, których trzeba dopełnić, jak również dodatkowe koszty związane z notarialnym oświadczeniem najemcy.
Z możliwości najmu okazjonalnego mogą skorzystać jedynie właściciele lokali mieszkalnych będący osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej. Do grupy właścicieli zaliczają się także osoby posiadające własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu

Zalety
możliwość przeprowadzenia eksmisji lokatora bez konieczności zakładania sprawy w sądzie. W tym wypadku wystarczy sporządzić żądanie opróżnienia lokalu zawierające podpis poświadczony przez notariusza. Sporządzony dokument powinien zawierać: oznaczenie stron umowy, wskazanie umowy, przyczyny jej zakończenia, oraz termin jaki najemca ma na wyprowadzenie się (nie może on być krótszy niż 7 dni od momentu otrzymania żądania),
brak obowiązku zapewnienia najemcy, lokalu socjalnego,
brak okresu ochronnego dla lokatora (od 1 listopada do 31 marca),
możliwość eksmisji również kobiet w ciąży i osób małoletnich.

Wady
Podstawową i znaczącą wadą powyższego rozwiązania jest fakt, że wynajmującemu jest trudniej znaleźć osoby, które będą mogły podpisać umowę najmu okazjonalnego, ponieważ duża część z nich nie spełnia warunków jakie zostały zawarte w przepisach. Głównie chodzi o wskazanie mieszkania, do którego najemca mógłby być eksmitowany. Poza tym mogą oni obawiać się braku ochrony wynikającej z przepisów o ochronie praw lokatorów.

Umowa
Aby umowa była ważna musi być spełnionych kilka warunków. A mianowicie:
musi zostać zgłoszona do Naczelnika Urzędu Skarbowego w nieprzekraczalnym terminie 14 dni licząc od daty rozpoczęcia najmu (jeżeli termin zostanie przekroczony to nie ma możliwości skorzystania z jej ułatwień i umowa przechodzi w najem zwykły),
musi być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności na czas oznaczony, ale nie dłuższy niż 10 lat (później ewentualnie może zostać przedłużona),
w treści musi zostać zawarte oświadczenie najemcy (napisane w formie aktu notarialnego), w którym zobowiązuje się on do poddania egzekucji i opróżnienia, oraz wydania zajmowanego lokalu. Musi też wskazać inny lokal, do którego będzie go można eksmitować. Jego właściciel musi napisać oświadczenie, że wyraża zgodę na zamieszkanie w nim.
W sytuacji kiedy umowa wygaśnie lub zostanie rozwiązana z innych powodów (na przykład nie płacenia czynszu), a najemca nie dostosuje się do terminu podanego w żądaniu i nie opróżni oraz nie wyda mieszkania, to właściciel ma prawo wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności w stosunku do aktu notarialnego, w którym lokator poddał się egzekucji i zobowiązał do opróżnienia i wydania mieszkania. Mając w ręku tytuł wykonawczy, wynajmujący ma możliwość zwrócenia się do komornika o przeprowadzenie eksmisji.
Umowa nie może być sporządzona w przypadku wynajmu nieruchomości pod lokal użytkowy. Ustawa dokładnie mówi, że ma ona służyć jedynie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.