30
01/17
Opodatkowanie wynajmu mieszkania 2017

  

Wynajem mieszkania to jedna z form zarobkowania, od której należy odprowadzić podatek do Urzędu Skarbowego. Wynajmujący posiada możliwość wyboru najbardziej korzystnej dla siebie formy opodatkowania. Swój wybór musi zgłosić do właściwego dla swojego miejsca zamieszkania Urzędu Skarbowego w ustawowym terminie. Najem może stanowić dodatkowe źródło przychodów (najem prywatny), jak również może być rozliczany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Formy opodatkowania przy najmie prywatnym

  1. ryczałt (8,5% od przychodów),
  2. skala podatkowa (obecnie: 18% i 32% od dochodu).

Formy opodatkowania w działalności gospodarczej

  1. podatek liniowy (stały 19% od dochodu),
  2. skala podatkowa (18% lub 32% od dochodu).

Ryczałt

Podatnik decydując się na tę formę opodatkowania musi zgłosić swoją decyzję do właściwego US w terminie do dnia 20 stycznia danego roku. W sytuacji kiedy najem pojawia się pierwszy raz składa oświadczenie do 20 dnia przyszłego miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z wynajmu. Jedynie w przypadku grudnia, oświadczenie musi złożyć do końca roku.

Ryczałt wydaje się być najbardziej opłacalną formą w przypadku podatników, którzy nie ponoszą zbyt wysokich kosztów. Przy tej formie rozliczenia brane są pod uwagę jedynie same przychody, bez kosztów.

Skala podatkowa

Wysokość podatku zależy od skali obowiązującej w danym roku. Obecnie jest to 18% i 32% od dochodu. Niższy podatek (18%) zapłacą Ci podatnicy, których przychód roczny nie przekracza kwoty 85.528 zł, na którą składają się wszystkie osiągane w roku przychody nie tylko z najmu (przychody z umów o pracę lub innych źródeł). Jest to opłacalna forma opodatkowania w przypadku osób ponoszących spore koszty, ponieważ kwota podatku obliczana jest nie od przychodu, a od dochodu (od przychodu odejmujemy wszystkie poniesione koszty co daje nam dochód).

Najem prywatny, czy z działalności gospodarczej?

Jeżeli podatnik wynajmuje jedno lub kilka mieszkań, a wynajem nie stanowi znamion działalności gospodarczej, to wtedy ma wybór rozliczania podatku: na podstawie najmu prywatnego lub działalności gospodarczej. Pytanie tylko, co jest dla niego bardziej opłacalne.

Wybór działalności gospodarczej przy rozliczaniu najmu nakłada na podatnika dopełnienia pewnych formalności. Przede wszystkim, na początku musi taką działalność zarejestrować lub zacząć rozliczać najem w ramach prowadzonej wcześniej działalności.

Należy pamiętać, że wynajmując mieszkanie jako firma nie może rozliczyć podatku za pomocą ryczałtu, który przy niskich kosztach może być bardziej opłacalnym wyborem.

Przy najmie prywatnym wynajmujący musi dokonać wyboru formy opodatkowania (ryczałt lub skala podatkowa). W tym celu powinien złożyć do Urzędu Skarbowego stosowne oświadczenie (może to zrobić tylko 1 raz w roku w wyznaczonym terminie). Jeżeli nie złoży go w przewidzianym czasie, to z automatu będzie rozliczał się wg skali podatkowej, chyba że w poprzednim roku robił to ryczałtowo. Zmiany formy opodatkowania może dokonać tylko na początku roku, najpóźniej do 20 stycznia.

Kryteria wyboru formy opodatkowania (działalność, czy najem prywatny?)

Wysokość podatku do zapłacenia to nie jedyne kryterium, które należy wziąć pod uwagę wybierając najbardziej optymalną formę opodatkowania. Warto zwrócić uwagę również na takie czynniki, jak:

  1. konieczność prowadzenia ewidencji przychodów i ponoszonych kosztów przy działalności gospodarczej (ryczałt skupiony jest jedynie na przychodzie),
  2. sporo formalności, których należy dokonać na początku otwierania działalności, jak na przykład związanych z rejestracją, czy znalezieniem odpowiedniego biura rachunkowego (przy najmie prywatnym brak jest tego rodzaju czynności),
  3. większe koszty związane z prowadzeniem działalności, jak chociażby konieczność odprowadzania składek do ZUS,
  4. rozliczenie roczne podatku,
  5. rozpoznawanie przychodów (zasada kasowa przy najmie prywatnym, a przy działalności kwoty należne).

W jaki sposób małżonkowie rozliczą podatek?

W sytuacji kiedy wynajmowane mieszkanie stanowi wspólny majątek małżonków to mogą oni wybrać: czy będą rozliczać podatek wspólnie, czy też jedno z nich w całości. Aby tylko jeden z małżonków w całości mógł opłacać podatek za wynajem, to oboje muszą złożyć i podpisać w Urzędzie Skarbowym oświadczenie. Najpóźniej do 20 stycznia lub do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymali pierwszy przychód z wynajmu. Takie oświadczenie ważne jest 1 rok. W każdym roku podatkowym muszą złożyć nowe oświadczenie.

Podsumowanie. Ryczałt, czy zasady ogólne?

Wybór zależy od indywidualnej sytuacji podatnika. Dla jednego bardziej opłacalny będzie ryczałt, a dla drugiego skala podatkowa, dlatego też w każdym przypadku należy dokonać kalkulacji co jest bardziej korzystne.

Ogólnie rzecz biorąc przy wzięciu pod uwagę wszystkiego tego co zostało wyżej napisane wynika, że:

  1. przy wysokich kosztach bardziej opłacalne jest rozliczanie podatku na zasadach ogólnych,
  2. przy niskich kosztach najlepszym rozwiązaniem wydaje się być ryczałt.

Najmniej sensownym, nie polecanym i mało opłacalnym rozwiązaniem jest zakładanie działalności gospodarczej tylko do rozliczania najmu. Robimy to tylko w sytuacji kiedy najem spełnia wszystkie przesłanki do uznania go za działalność gospodarczą lub kiedy ponosimy wysokie koszty.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *